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(南早中文網訊)深圳為抑制房價高燒,叫停“首付貸”,但有內地媒體報導指,構成購房主力的剛需人群,為了買上房,為“首付貸”“換馬甲”,有人申請了20張信用卡,湊夠首期,基隆快速借錢再以每月最低還款額度繳還卡債,幾個月後,將房子二次抵押,一次過清還卡債。

國家統計局數據顯示,深圳房價在2014年11月份開始止跌,2015年全年累計上漲近50%,領漲全國。上個月,深圳房價漲幅繼續領跑全國,新增住宅同比漲幅高達57.8%,二手房同比漲幅高達54.2%。

《證券日報》今日(3月29日)報導指,其記者對深圳房地產市場的實地調查顯示,購房主力仍然是剛需人群。

報導引述一位福田區金大地房地產中介經歷介紹,“此輪房基隆快速借錢價上基隆快速借錢漲,主要是由剛需推動的,炒房客所佔比例很少”。

直接推高需求的,是去年以來不斷出台的利好政策,包括四次降準、六次降息,房貸利率從6.15%直接降到4.9%;營業稅“5改2”——購買不滿5年的房子,再次出售時要徵收營業稅,現在縮短到2年;二套房商業貸款從六成首付降低到四成首付,公積金貸款首套房最低首付降到而成等。

深圳房地產市場急速高燒的背景下,以“首付貸”為主要形式的場外配資也引起了監管部門的重視。

深圳市從3月份開始出手整治,對銀行機構、P2P、小額貸款公司等機構進行摸底排查。在初步排查的過程中,發現以眾籌模式的炒房正在升溫,並有愈演愈烈之勢。對此,深圳市互聯網金融協會正式下發通知,全市互聯網金融企業全面停止開展“眾籌炒樓”房地產金融業務,並進行自查自糾和行業清理工作。

但《證券日報》的記者指,其基隆快速借錢在走訪中發現,“首付貸”不但仍然存在,還被換上“消費貸”、“小額貸”的“馬甲”。

一位福田區鏈家地產中介人員在受訪時表示,“去年,在國家政策支持下,明顯能感受到房地產市場開始躁動。”

“開始是有積蓄的外地人買,後來沒有積蓄的年輕人也著急了,眼看漲的比掙得多基隆快速借錢,就開始想各種辦法,這時候有人建議,買二套房的人可以用'首付貸'或者二次抵押貸款;沒有房子的人,有人擔保也可以貸款;甚至連擔保人都沒有的,就用信用卡套現,我見過一家四口人,一共辦了20張信用卡,湊了60多萬元,付清首付款後,每個月還幾千元最低額,過幾個月把房子二次抵押後,信用卡債就能一次性還清。”

一位曾操作過首付貸的中介人員向該報表示,通常說的“首付貸”在實際操作中有三種情況,一是用已有的房子作抵押,向銀行申請貸款,再用這筆錢支付新房子的首付;二是個人信譽貸款,通常藉款人要在深圳工作一段時間,而且有良好信譽記錄;三是二次抵押,要先湊齊錢交首付,然後貸款買房,房產證拿到之後,二次抵押房產,再用抵押來的錢來還首付。

買房者如此曲折地貸款買房,一方面是因為剛需驅動,另一方面是因為個人小額貸款實行困難。

北京農行一名工作人員表示:“理論上,沒有抵押物和擔保人,純憑信譽也可以進行貸款,但是現實操作中,個人小額貸款實行困難,如果沒有抵押或擔保,銀行基幾乎不會放款。”

“一般來說,貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易,但是按照國家要求,貸款獲得的資金,是不允許用於買房的。”

“兩會”上,央行行長周小川在回應有關首付貸的問題時也曾明確表示,首付不能是藉來的。

不過在實際操作中,向銀行貸款時,只要不提買房或者炒股,銀行方面不會有異議。

一位從事貸款業務的工作人員向《證券時報》表示,銀行就算知道,也會假裝不知道,“畢竟銀行也需要盈利”。

該名工作人員還指,首付貸只是抵押貸款的一種由頭,還有一些銀行為了搶客,推出了“精英貸”“卡易貸”“二胎貸”“個人快速消費貸”等,“這一次,只不過是抵押貸款,披上首付的外衣”。由於整體住房抵押貸款市場依然不景氣,銀行又開始兜售房屋淨值信貸額度(home-equity lines of credit,也簡稱HELOC)和套現再融資(cash-out refinance)。通過房屋淨值貸款額度這一工具,房主可以在需要現金時利用他們的房屋淨值作為抵押;套現再融資也是將現有房屋進行抵押再融資來獲取現金,最終抵押貸款餘額也會增加。

  隨著銀行試圖採取措施抵消住房抵押貸款業務低迷以及再融資退潮的影響,這一操作越來越受歡迎。放貸機構押注,提供房屋淨值信貸額度將吸引許多貸款人,這些人的房屋價值比幾年前有所增加,並且因為保有房屋的時間比此前預期的更久,他們也需要貸款進行翻修或者支付其他費用。

  住房抵押貸款數據公司CoreLogic Inc.的最新數字顯示,去年放貸機構提供的房屋淨值信貸額度略超過1,560億美元,為2007年以來的最高水平,較2014年增加24%,較2010年新許可量降至新低時的水平則攀升了138%。

  CoreLogic的數據還顯示,去年向房主所提供的房屋淨值信貸額度平均達到119,790美元的紀錄水平。該公司自2002年就開始追蹤該數據。

  當然,這些數字還遠遠不及房地產市場崩潰前的水平,當時放貸機構每年批准的信貸額度超過3,000億美元。此外,房地產市場分析人士稱,短期內房屋淨值貸款不太可能恢復到危機前的水平。

  力推房屋淨值信貸額度表明很多銀行的策略發生轉變。房地產市場暴跌後銀行減少對二次留置權的發放,很多銀行下調了現有信貸額度,以避免出現新的違約。一些銀行徹底退出了房屋淨值貸款市場。

  此類貸款人氣重新升溫時值房地產價值持續攀升之際,使得那些擁有可提取淨值的房主數量增多。S&P/Case-Shiller房價指數顯示,全美範圍內,房屋淨值已幾乎回升到房地產市場滑坡前的水平,目前較2006年創下的紀錄高點低5%左右。

  摩根大通(J.P.Morgan Chase & Co.,JPM)今年1月份開始向客戶推銷套現再融資的好處,稱這通常是應對房屋修復、債務重組和學費支付的明智辦法。摩根大通一位發言人稱,這是該行首次開展這種活動。浦瑞興金融集團(PNC Financial Services Group Inc.,PNC)去年加大了針對現有客戶的房屋淨值貸款額度推廣力度,並計劃在今年4月份進一步加強推廣。

  道明銀行(Toronto-Dominion Bank,TD)美國子公司TD Bank選擇今年開展市場推廣活動,而不是像往常一樣在春季購房季爭取傳統抵押貸款業務。TD Bank在美國東部有大約1,300家分支機構。

  美國最大的三家房屋淨值貸款行去年的貸款發放額增加。行業出版物《Inside Mortgage Finance》稱,美國銀行(Bank of America Corp.,BAC)去年發放了130億美元信貸額度和房屋淨值貸款,較2014年增加17%;富國銀行(Wells Fargo & Co.,WFC)去年發放了125億美元房屋淨值貸款額度,增長36%;摩根大通去年發放了60億美元房屋淨值貸款額度,增加62%。細究各部會主要任務,金管會任務是金融市場及金融服務業的發展、監督、管理及檢查業務,而央行的任務是促進金融穩定、健全銀行業務、維護新台幣值對內及對外的穩定、並積極參與金融體系的建制與改革。

電子支付屬金融服務產品,是金管會的管制範圍,但貨幣數位化、去中心化的虛擬貨幣等幾個大趨勢,就屬央行「維護幣值穩定」、「參與金融體系建置與改革」的業務範圍了,因此央行的態度和策略相當重要。然而,就央行在 24 日發布的《我國電子支付機制之發展,兼論央行對數位通貨之看法》報告中,明顯感受到央行的對於電子支付和虛擬貨幣的保守及輕視。

先以央行在報告中所做的結論來看央行態度:

央行說,我國已建構完善的電子支付清算系統,確保大額支付的安全與效率,並促進小額支付的多元發展,包括多種支付工具的流通使用,顯示在政府、相關主管機關、金融機構及結算機構的長期努力下,我國已發展多元、便捷、穩健之電子支付服務,對於協助經濟成長,具有相當貢獻。然零售小額支付所使用的電子支付工具(包括電子貨幣)交易金額佔全體電子支付(包括大額支付)總額之比率不高,對本行貨幣政策執行並無影響。


央行說,我國虛擬通貨交易量少且使用率低,對我國支付系統、金融穩定及本行貨幣政策之執行,均無影響,本行仍將持續關注其後續發展。惟為提醒民眾注意風險,比特幣等虛擬通貨係屬高度投機之數位商品,呼籲投資人注意風險承擔問題。


央行對「電子支付」的認知,好像跟我們不一樣?


電子支付可分為大額支付,如金融機構間的資金轉移、外匯交易、債票券等有假證券交割價款等;以及小額支付,如民眾匯款、信用卡扣款、ATM 金融卡提款轉帳、電子票證(如悠遊卡)儲值消費等。

央行所謂的「多元、穩健電子支付服務」,都是指大型金融機構間的資金轉移,佔了 2015 年電子支付工具消費總額 662 兆中的 659 兆,信用卡、金融卡等佔了 3 兆,而央行所謂「多元且蓬勃發展」的電子支付工具僅佔 646 億元、0.0096 %。(見下表)


台灣的夜市攤販只收中國人能用的電子錢包支付寶,台灣沒有 P2P 轉帳服務、匯款要找分行或 ATM,商家安裝信用卡刷卡機手續費高又不利現金流,台灣一直到去年才發出 4 張第三方支付營運許可,台灣 P2P 網路信貸還只是初生嬰兒隨時都可能夭折,全球知名的第三方支付系統 Paypal 不願接受台灣法規、停止台灣境內匯款業務,台灣電子支付僅佔個人支付的 26%……。

電子支付明明就落後,而我們的央行,做了一份如此詳盡的「我國電子支付機制之發展」報告,卻好像不知道國外真正「多元且蓬勃發展」的電子支付環境究竟是什麼樣子,自顧自的說好,似乎有種自欺欺人的感覺。加以央行認為電子支付工具交易金額佔全體電子支付總額的比率不高,對央行貨幣政策執行並無影響,這結論似乎認為這些新興、方便、但非銀行業經營的電子支付工具,永遠不會有足以撼動交易市場的那天。


央行對「虛擬通貨」的態度,好像完全不當一回事?

數位通貨(通行的貨幣)可分為經主管機關許可、以法償貨幣計價的「電子貨幣」,可廣泛流通使用;以及多由私人發行、以自訂計價單位衡量的「虛擬通貨」,流通量少迄今未被普遍接受。

在央行報告中,提到目前全球虛擬通貨種類超過 650 種,市值約 82 億美元,其中光是比特幣就佔了所有虛擬通貨市值 77%,流通量有 1,500 多萬單位。

但央行並不認為虛擬通貨是合法貨幣,甚至認為比特幣是「高度投機」的數位商品。央行認為,就法律面,虛擬通貨並非由官方發行,亦不具法償效力;就經濟觀點,虛擬通貨少有證據顯示被當作計價的單位,且因其規模通常較小,加上使用範圍有限,非屬普遍接受的交易媒介,又因其價格波動大,不適作為價值儲藏的工具。

央行對比特幣態度從 2013 至今仍維持一貫。但看看比特幣在其他國家的發展,德國是第一個正式認可比特幣為合法貨幣的國家;美國則是將比特幣和其它虛擬貨幣正式歸為期貨等大宗商品,如同原石油、黃金、小麥;2015 年,歐盟宣布比特幣必須被視為是一種貨幣,而非商品。不可否認,仍有如俄羅斯、玻利維亞等國家直接禁止虛擬通貨流通,也有其他國家同樣認為虛擬通貨屬高投機數位產品,也有些人購買比特幣是投資用;但在資本管制嚴格、國內貨幣通貨膨脹的希臘和委內瑞拉,比特幣反而成為該國民眾心目中更穩定、保值的交易貨幣。

當然,央行也不免俗再搬出比特幣常被詬病的問題,像是 1.由於無中心管理機構,難以針對特定對象進行規範,因此虛擬通貨難以監管、2.有礙洗錢防制與資助恐怖主義疑慮、3.交易平台惡意倒閉或網路盜竊等消費者保護議題、4.難以課稅或成為逃漏稅工具、5.無法受外匯管制與資金移動管理。

但不少國家已著手立法管理、對其課稅,我國央行卻仍採取保守、不積極作為,似乎只要否定它的存在價值,先說他屬投機商品,再說其現階段對經濟、金融的影響仍微不足道,就可以免去監管、接納之責,只要表示「本行仍將持續關注其後續發展」就可。


央行是否可採「區塊鏈」去中心化技術發行虛擬貨幣?

央行也注意到虛擬通貨去中心化的關鍵技術「區塊鏈」(BlockChain),縱使股票、債券、不動產等資產交易領域紛紛嘗試藉此提高交易、清算的效率及降低成本,但央行仍須通盤考量 1.其對支付系統影響、2.是否侵犯交易的隱私性、3.是否妨礙民間創新、4.對商業銀行存款的影響、5.鈔券虛擬化後之金融穩定、6.貨幣政策的傳遞效果、7.技術上如何採行、8.新系統去中心化之程度,以及9.新系統將出現那些參與者與如何規範管理等。

央行引述的意見指,央行若發行數位通貨,民眾存款可能自商業銀行體系移至央行數位通貨系統,形成央行數位通貨與商業銀行存款之競爭。一旦存款流失,銀行放款能力將受影響,從而損害投資及經濟活動;此外,虛擬通貨的去中心化,也會使得各國央行喪失調節貨幣、穩定經濟的功能。

由於有上述議題待審慎處理,某些國家央行已進行研究,央行也表示已著手研究。但反觀英國、荷蘭央行,他們皆已決定實驗以區塊鏈技術發行虛擬貨幣,為的是用來進一步了解區塊鏈技術,確認區塊鏈交易系統應具備的功能,檢驗區塊鏈交易系統是否可以節省時間與運作成本,探究銀行未來的政策目標以及角色。



政策保守可以,但輕忽、不做為真的可以嗎?

雖說央行首要任務是促進金融穩定、維護新台幣值對內及對外的穩定,政策保守一點也無可厚非,但我國央行更像是「裝睡的人」,當作數位金融趨勢沒有發生、不足以影響,以會再看看、繼續研究作為結論,然而,他國央行是抱持數位金融可能會改變新的金融格局而動手去做做看。什麼樣的央行是民眾想要的呢?如果我國央行再叫不醒,會不會哪天,台灣人直接選擇更為便利、安全、快速的虛擬貨幣,交易不再用新台幣,不再經由國內央行管制?
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